Comment répondre à la crise immobilière, à la spéculation, au manque de logement social, à la pollution liée au bâti ? L’immeuble coopératif est un nouveau mode d’habitat à l’encontre du slogan «tous propriétaires». Reportage à Plan-les-Ouates, près de Genève.
Plan-les-Ouates, Suisse romande. Nous sommes à 15 minutes de Genève centre. En France, on parlerait d’une banlieue. Dominés de part et d’autre par le Jura et les Alpes, des pavillons des années 1970, quelques immeubles récents et deux fabriques de montres de luxe. Un peu plus loin, on aperçoit les grands ensembles d’un quartier réputé difficile…. Et là, au milieu d’un récent lotissement pavillonnaire, se dresse un immeuble de dix logements. Côté rue, façade blanche, banale construction récente, on passe sa route. Côté cour, on devine un architecte qui s’est fait plaisir : audacieuse peinture rouge, coursives circulantes, jardin et sentiment de bien-être. Agréable à l’œil mais modeste, l’immeuble des Voirets : c’est son nom : mérite qu’on s’y attarde. C’est un immeuble coopératif, un mode d’habitat qui suscite un véritable intérêt jusqu’en France (1) : la coopérative d’habitants, inexistante de ce côté-ci du Léman, représente en Suisse 8 % du parc immobilier et jusqu’à 20 % dans les grandes villes, Zurich en tête. Collant de près aux principes du développement durable, économique, social et écolo, cet habitat représente un début de réponse crédible à la crise immobilière, au manque de logement social ou encore à la pollution liée au bâti.
En quoi les coopératives peuvent-elles représenter une amorce de réponse à la crise immobilière ? C’est dans un contexte d’augmentation des prix du foncier que les premières coopératives se sont développées en Suisse dans les années 1980. Leur philosophie initiale régit encore leur fonctionnement actuel : couper court à la spéculation en sortant des immeubles du marché immobilier, les remettre en gestion aux habitants sous forme de bail associatif et garantir aux habitants un loyer correspondant aux coûts réels de l’immeuble. «En conséquence, on est bien en dessous des prix du marché, résume Roger Deneys, élu socialiste à Genève et habitant de l’immeuble des Voirets. En face, certains appartements se louent 50 % plus cher qu’ici» , précise-t-il.
Car les résidents ne sont pas propriétaires. Les locataires sont uniquement détenteurs de parts sociales, correspondant à 5 % de la valeur totale de l’opération. Cet apport des coopérateurs constitue une garantie pour les banques. La coopérative peut alors décrocher un crédit. Ici, elle s’appelle la CoDHA (coopérative de l’habitat associatif). En contractant l’emprunt, elle devient structure porteuse et propriétaire de l’immeuble. A Genève, elle est propriétaire de sept autres bâtiments et développe cinq projets supplémentaires. Dès le projet déclenché, la coopérative est responsable de la gestion globale de l’opération (achat, banques, travaux, etc.) en collaboration avec l’association qui regroupe les habitants. Dans la phase d’élaboration, les futurs habitants sont plus que jamais accompagnés par la coopérative porteuse. Mais l’engagement nécessaire n’en est pas moins important. Car ce sont bien les habitants qui vont coélaborer leur futur lieu de vie : la question n’est plus seulement le nombre de pièces et la couleur du papier peint, mais : quelle efficacité énergétique, quels matériaux, quels espaces collectifs, quel mode de gestion de la collectivité ou encore quelle mutualisation des moyens ? Une fois ce long processus d’élaboration achevé, le projet peut enfin sortir de terre. Le contrat de location de l’immeuble se fait entre la coopérative qui accompagne le projet et l’association d’habitants, qui signe à son tour un bail avec chaque appartement et prend en charge la gestion courante de l’immeuble.
NE PAS ETRE PROPRIO
Ici, ne pas être propriétaire tombe presque sous le sens. «En Suisse, on compte 30 % de propriétaires et 70 % de locataires, explique Stéphane Fuchs, architecte du bâtiment et habitant. En France, c’est la proportion inverse. Un terrain dans le canton de Genève coûte quatre à cinq fois le prix d’un terrain de l’autre côté de la frontière. Cela induit un autre rapport à la propriété !» Le choix de ne pas être propriétaire n’est pas une contrainte pour tout le monde. David et Nadia, l’un fonctionnaire dans l’environnement pour la ville de Genève, l’autre danseuse, ont choisi en s’installant aux Voirets d’être locataires. «Nous étions propriétaires d’une belle maison en France. Juste à côté de la frontière, avec une vue majestueuse sur le Mont Blanc, un double garage, une mezzanine…» énumère Nadia. Puis David a entendu parler de l’habitat coopératif… Et le couple a commencé à trouver son environnement «étriqué» . «Nous vivions dans un endroit où les enfants étaient considérés comme une nuisance» , explique David.
Nathalie Ruegger, responsable clientèle dans une banque alternative et habitante, est encore plus pragmatique : «Notre territoire est très petit. Une réflexion sur l’usage du terrain s’impose. Et dans cette configuration, tout le monde ne peut mathématiquement pas être propriétaire de sa petite villa. De plus, il faut sans cesse repenser ses besoins. Ici, nous avons un cinq-pièces. Mais quand nos deux enfants partiront, je trouve logique et souhaitable que nous intégrions un plus petit appartement.» Et là encore, Nathalie n’a guère l’instinct de propriété. «Ceux qui, autour de moi, construisent ou achètent, n’ont que des soucis ! Ici aussi, mais on les partage avec l’association qui porte notre projet et avec les habitants.»
AUTOGESTION
Car le partage et l’entraide sont des valeurs fondamentales de ce mode d’habitat. D’un point de vue architectural, les points de rencontre entre habitants tiennent une place majeure. Une agréable salle commune représente le cœur de la partie collective de cette expérience. S’y tiennent les indispensables assemblées générales d’habitants mais aussi des fêtes de voisins. Plus frappant, c’est là que les enfants de l’immeuble déjeunent. Le repas est préparé à tour de rôle par les parents et servi quotidiennement par l’une des habitantes, Christine, contre rémunération. Une cantine à l’échelle d’un immeuble !
L’autre pièce principale, c’est la buanderie. «Je la voulais en rez-de-jardin, visible de tous, bien claire, parce que c’est un vrai lieu de rencontre pour les habitants, explique Stéphane Fuchs. Et d’un point de vue écolo, deux machines et une sécheuse pour dix appartements, difficile de faire mieux.» Les produits ménagers sont achetés en commun. Le raisonnement est même poussé pour certains produits d’épicerie. Rien de contractuel ni d’obligatoire là-dedans… « Une coopérative peut très bien fonctionner sans cela, poursuit Stéphane, c’est juste le fruit d’une autogestion intelligente.» Une chambre d’amis commune est également à la disposition des visiteurs. Et puis, il y a l’entraide au jour le jour. Roger s’occupe du chat de Christine, Pierre prête sa voiture. David et Nadia aussi. Bref, le voisin n’est pas un étranger. «Ce qu’on retrouve ici, c’est ce que je connaissais dans mon enfance, raconte Nadia, qui a grandi dans une HLM à Annemasse, en France. Les communautés africaine et nord-africaine faisaient de l’associatif sans le vouloir ! Quand il y avait une fête dans un appart, l’appart voisin servait de vestiaire. C’est une mise en commun des moyens.» Alors, c’est vraiment le meilleur des mondes, un immeuble coopératif ? Une bande de potes, une communauté où tout est rose ? «Quand nous sommes arrivés, les voisins s’attendaient à voir débarquer une bande de babas cool avec des chèvres !» , s’amuse Nadia. «Cela n’a rien à voir avec une communauté , renchérit l’architecte. Il y a bien des espaces collectifs, mais les espaces privés le sont vraiment, c’est important. C’est un sacré travail de vivre ensemble. Tout peut être une source de conflit et on ne se prive pas !» Comme beaucoup d’immeubles coopératifs, les Voirets reçoivent depuis peu l’aide d’un médiateur, qui aide au bon déroulement des assemblées générales et à la résolution des conflits. L’objectif environnemental est également une priorité. «Cet aspect-là a fait consensus dès nos première réunions préparatoires, se souvient Stéphane. Nous étions axés sur les trois thèmes du développement durable, économique social et environnemental, mais on ne souhaitait pas en favoriser un au détriment de l’autre.» En d’autres termes, le bâtiment aurait pu être plus écologique encore.
PERFORMANCE ECOLOGIQUE
Mais il serait alors sorti de l’habitat à loyer modéré et du dispositif subventionné. A l’arrivée, le bâtiment a pu se conformer aux normes Minergie, correspondant à la norme Effinergie en France (2). Une belle performance écologique, sans sacrifier au confort. «Au niveau énergétique, on est autonome à 50 %, grâce aux panneaux thermiques et photovoltaïques» , explique Stéphane. Le chauffage est assuré par une chaudière collective à granulés de bois et tout est fait pour éviter les déperditions de chaleur. «Au final, on consomme de 40 à 50 % en dessous de la moyenne genevoise» . Idem pour l’eau. Un Suisse consomme en moyenne 160 litres d’eau par jour. Un habitant de l’immeuble se contente de 70 litres. Qu’en est-il de la mixité sociale ? Car après tout, une HLM, c’est bien fait pour les petits revenus. Et là, l’immeuble est habité par des classes supérieures et marginalement par des classes moyennes.
TRI SOCIAL
C’est bien là que le bât blesse. Le processus d’accession effectue en soi un tri social sévère. Stéphane le reconnaît et le regrette : «Il faut quatre ou cinq ans d’effort collectif et d’investissement pour voir advenir un tel projet. Ce sont plutôt les classes favorisées, sinon financièrement, en tout cas culturellement, qui peuvent se le permettre. C’est d’autant plus dommage que l’idée de mixité sociale est une des pierres angulaires de ce type de projet.» Roger, le député socialiste, estime, lui, qu’il faut montrer patte blanche. «Qu’importe la catégorie sociale. L’essentiel est d’être dans une logique participative et associative.» Certes, mais ces pratiques et modes de pensée demeurent très marqués socialement. Bobo ? Le vilain mot que voilà ! Nathalie s’en défend. Mais faut-il davantage de mixité sociale dans l’immeuble ? «Notre immeuble n’est pas très grand , répond-elle. Ce serait difficile à gérer. Pour moi, ce genre d’effort doit être fait au niveau d’un quartier.» Stéphane s’en accommode moins bien et estime que c’est bien là la limite de l’expérience : «Il faut vraiment faire un travail là-dessus. Il faudrait envisager des appartements réservés à des personnes qui n’auraient pas contribué au long processus d’élaboration du projet pour intégrer des catégories plus populaires.»
R.D.
1. A Lyon, Habicoop est né en 2005 avec pour objectif la promotion de l’alternative coopérative. Elle s’inspire notamment de l’expérience suisse et défend «la sortie du système spéculatif et la démocratie» . Les programmes soutenus par Habicoop sont encore à l’état de projet.
2. Effinergie est une association française chargée de promouvoir les constructions à basse consommation d’énergie.
Paru dans Regards , n°63, été 2009
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