Comment r\u00e9pondre \u00e0 la crise immobili\u00e8re, \u00e0 la sp\u00e9culation, au manque de logement social, \u00e0 la pollution li\u00e9e au b\u00e2ti ? L’immeuble coop\u00e9ratif est un nouveau mode d’habitat \u00e0 l’encontre du slogan \u00abtous propri\u00e9taires\u00bb. Reportage \u00e0 Plan-les-Ouates, pr\u00e8s de Gen\u00e8ve. <\/p>\n
Plan-les-Ouates, Suisse romande. Nous sommes \u00e0 15 minutes de Gen\u00e8ve centre. En France, on parlerait d’une banlieue. Domin\u00e9s de part et d’autre par le Jura et les Alpes, des pavillons des ann\u00e9es 1970, quelques immeubles r\u00e9cents et deux fabriques de montres de luxe. Un peu plus loin, on aper\u00e7oit les grands ensembles d’un quartier r\u00e9put\u00e9 difficile…. Et l\u00e0, au milieu d’un r\u00e9cent lotissement pavillonnaire, se dresse un immeuble de dix logements. C\u00f4t\u00e9 rue, fa\u00e7ade blanche, banale construction r\u00e9cente, on passe sa route. C\u00f4t\u00e9 cour, on devine un architecte qui s’est fait plaisir : audacieuse peinture rouge, coursives circulantes, jardin et sentiment de bien-\u00eatre. Agr\u00e9able \u00e0 l’\u0153il mais modeste, l’immeuble des Voirets : c’est son nom : m\u00e9rite qu’on s’y attarde. C’est un immeuble coop\u00e9ratif, un mode d’habitat qui suscite un v\u00e9ritable int\u00e9r\u00eat jusqu’en France (1) : la coop\u00e9rative d’habitants, inexistante de ce c\u00f4t\u00e9-ci du L\u00e9man, repr\u00e9sente en Suisse 8 % du parc immobilier et jusqu’\u00e0 20 % dans les grandes villes, Zurich en t\u00eate. Collant de pr\u00e8s aux principes du d\u00e9veloppement durable, \u00e9conomique, social et \u00e9colo, cet habitat repr\u00e9sente un d\u00e9but de r\u00e9ponse cr\u00e9dible \u00e0 la crise immobili\u00e8re, au manque de logement social ou encore \u00e0 la pollution li\u00e9e au b\u00e2ti.<\/p>\n
En quoi les coop\u00e9ratives peuvent-elles repr\u00e9senter une amorce de r\u00e9ponse \u00e0 la crise immobili\u00e8re ? C’est dans un contexte d’augmentation des prix du foncier que les premi\u00e8res coop\u00e9ratives se sont d\u00e9velopp\u00e9es en Suisse dans les ann\u00e9es 1980. Leur philosophie initiale r\u00e9git encore leur fonctionnement actuel : couper court \u00e0 la sp\u00e9culation en sortant des immeubles du march\u00e9 immobilier, les remettre en gestion aux habitants sous forme de bail associatif et garantir aux habitants un loyer correspondant aux co\u00fbts r\u00e9els de l’immeuble. \u00abEn cons\u00e9quence, on est bien en dessous des prix du march\u00e9, r\u00e9sume Roger Deneys, \u00e9lu socialiste \u00e0 Gen\u00e8ve et habitant de l’immeuble des Voirets. En face, certains appartements se louent 50 % plus cher qu’ici\u00bb <\/em>, pr\u00e9cise-t-il.<\/p>\n Car les r\u00e9sidents ne sont pas propri\u00e9taires. Les locataires sont uniquement d\u00e9tenteurs de parts sociales, correspondant \u00e0 5 % de la valeur totale de l’op\u00e9ration. Cet apport des coop\u00e9rateurs constitue une garantie pour les banques. La coop\u00e9rative peut alors d\u00e9crocher un cr\u00e9dit. Ici, elle s’appelle la CoDHA (coop\u00e9rative de l’habitat associatif). En contractant l’emprunt, elle devient structure porteuse et propri\u00e9taire de l’immeuble. A Gen\u00e8ve, elle est propri\u00e9taire de sept autres b\u00e2timents et d\u00e9veloppe cinq projets suppl\u00e9mentaires. D\u00e8s le projet d\u00e9clench\u00e9, la coop\u00e9rative est responsable de la gestion globale de l’op\u00e9ration (achat, banques, travaux, etc.) en collaboration avec l’association qui regroupe les habitants. Dans la phase d’\u00e9laboration, les futurs habitants sont plus que jamais accompagn\u00e9s par la coop\u00e9rative porteuse. Mais l’engagement n\u00e9cessaire n’en est pas moins important. Car ce sont bien les habitants qui vont co\u00e9laborer leur futur lieu de vie : la question n’est plus seulement le nombre de pi\u00e8ces et la couleur du papier peint, mais : quelle efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, quels mat\u00e9riaux, quels espaces collectifs, quel mode de gestion de la collectivit\u00e9 ou encore quelle mutualisation des moyens ? Une fois ce long processus d’\u00e9laboration achev\u00e9, le projet peut enfin sortir de terre. Le contrat de location de l’immeuble se fait entre la coop\u00e9rative qui accompagne le projet et l’association d’habitants, qui signe \u00e0 son tour un bail avec chaque appartement et prend en charge la gestion courante de l’immeuble.<\/p>\n NE PAS ETRE PROPRIO <\/strong><\/p>\n Ici, ne pas \u00eatre propri\u00e9taire tombe presque sous le sens. \u00abEn Suisse, on compte 30 % de propri\u00e9taires et 70 % de locataires, explique St\u00e9phane Fuchs, architecte du b\u00e2timent et habitant. En France, c’est la proportion inverse. Un terrain dans le canton de Gen\u00e8ve co\u00fbte quatre \u00e0 cinq fois le prix d’un terrain de l’autre c\u00f4t\u00e9 de la fronti\u00e8re. Cela induit un autre rapport \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 !\u00bb <\/em> Le choix de ne pas \u00eatre propri\u00e9taire n’est pas une contrainte pour tout le monde. David et Nadia, l’un fonctionnaire dans l’environnement pour la ville de Gen\u00e8ve, l’autre danseuse, ont choisi en s’installant aux Voirets d’\u00eatre locataires. \u00abNous \u00e9tions propri\u00e9taires d’une belle maison en France. Juste \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de la fronti\u00e8re, avec une vue majestueuse sur le Mont Blanc, un double garage, une mezzanine…\u00bb <\/em> \u00e9num\u00e8re Nadia. Puis David a entendu parler de l’habitat coop\u00e9ratif… Et le couple a commenc\u00e9 \u00e0 trouver son environnement \u00ab\u00e9triqu\u00e9\u00bb <\/em>. \u00abNous vivions dans un endroit o\u00f9 les enfants \u00e9taient consid\u00e9r\u00e9s comme une nuisance\u00bb <\/em>, explique David.<\/p>\n Nathalie Ruegger, responsable client\u00e8le dans une banque alternative et habitante, est encore plus pragmatique : \u00abNotre territoire est tr\u00e8s petit. Une r\u00e9flexion sur l’usage du terrain\u00a0s’impose. Et dans cette configuration, tout le monde ne peut math\u00e9matiquement pas \u00eatre propri\u00e9taire de sa petite villa. De plus, il faut sans cesse repenser ses besoins. Ici, nous avons un cinq-pi\u00e8ces. Mais quand nos deux enfants partiront, je trouve logique et souhaitable que nous int\u00e9grions un plus petit appartement.\u00bb <\/em> Et l\u00e0 encore, Nathalie n’a gu\u00e8re l’instinct de propri\u00e9t\u00e9. \u00abCeux qui, autour de moi, construisent ou ach\u00e8tent, n’ont que des soucis ! Ici aussi, mais on les partage avec l’association qui porte notre projet et avec les habitants.\u00bb <\/em><\/p>\n AUTOGESTION <\/strong><\/p>\n Car le partage et l’entraide sont des valeurs fondamentales de ce mode d’habitat. D’un point de vue architectural, les points de rencontre entre habitants tiennent une place majeure. Une agr\u00e9able salle commune repr\u00e9sente le c\u0153ur de la partie collective de cette exp\u00e9rience. S’y tiennent les indispensables assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales d’habitants mais aussi des f\u00eates de voisins. Plus frappant, c’est l\u00e0 que les enfants de l’immeuble d\u00e9jeunent. Le repas est pr\u00e9par\u00e9 \u00e0 tour de r\u00f4le par les parents et servi quotidiennement par l’une des habitantes, Christine, contre r\u00e9mun\u00e9ration. Une cantine \u00e0 l’\u00e9chelle d’un immeuble !<\/p>\n L’autre pi\u00e8ce principale, c’est la buanderie. \u00abJe la voulais en rez-de-jardin, visible de tous, bien claire, parce que c’est un vrai lieu de rencontre pour les habitants, explique St\u00e9phane Fuchs. Et d’un point de vue \u00e9colo, deux machines et une s\u00e9cheuse pour dix appartements, difficile de faire mieux.\u00bb <\/em> Les produits m\u00e9nagers sont achet\u00e9s en commun. Le raisonnement est m\u00eame pouss\u00e9 pour certains produits d’\u00e9picerie. Rien de contractuel ni d’obligatoire l\u00e0-dedans… \u00ab\u00a0Une coop\u00e9rative peut tr\u00e8s bien fonctionner sans cela, poursuit St\u00e9phane, c’est juste le fruit d’une autogestion intelligente.\u00bb <\/em> Une chambre d’amis commune est \u00e9galement \u00e0 la disposition des visiteurs. Et puis, il y a l’entraide au jour le jour. Roger s’occupe du chat de Christine, Pierre pr\u00eate sa voiture. David et Nadia aussi. Bref, le voisin n’est pas un \u00e9tranger. \u00abCe qu’on retrouve ici, c’est ce que je connaissais dans mon enfance, raconte Nadia, qui a grandi dans une HLM \u00e0 Annemasse, en France. Les communaut\u00e9s africaine et nord-africaine faisaient de l’associatif sans le vouloir ! Quand il y avait une f\u00eate dans un appart, l’appart voisin servait de vestiaire. C’est une mise en commun des moyens.\u00bb <\/em> Alors, c’est vraiment le meilleur des mondes,\u00a0un immeuble coop\u00e9ratif ? Une bande de potes, une communaut\u00e9 o\u00f9 tout est rose ? \u00abQuand nous sommes arriv\u00e9s, les voisins s’attendaient \u00e0 voir d\u00e9barquer une bande de babas cool avec des ch\u00e8vres !\u00bb <\/em>, s’amuse Nadia. \u00abCela n’a rien \u00e0 voir avec une communaut\u00e9 <\/em>, rench\u00e9rit l’architecte. Il y a bien des espaces collectifs, mais les espaces priv\u00e9s le sont vraiment, c’est important. C’est un sacr\u00e9 travail de vivre ensemble. Tout peut \u00eatre une source de conflit et on ne se prive pas !\u00bb <\/em> Comme beaucoup d’immeubles coop\u00e9ratifs, les Voirets re\u00e7oivent depuis peu l’aide d’un m\u00e9diateur, qui aide au bon d\u00e9roulement des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales et \u00e0 la r\u00e9solution des conflits. L’objectif environnemental est \u00e9galement une priorit\u00e9. \u00abCet aspect-l\u00e0 a fait consensus d\u00e8s nos premi\u00e8re r\u00e9unions pr\u00e9paratoires, se souvient St\u00e9phane. Nous \u00e9tions ax\u00e9s sur les trois th\u00e8mes du d\u00e9veloppement durable, \u00e9conomique social et environnemental, mais on ne souhaitait pas en favoriser un au d\u00e9triment de l’autre.\u00bb <\/em> En d’autres termes, le b\u00e2timent aurait pu \u00eatre plus \u00e9cologique encore. <\/p>\n PERFORMANCE ECOLOGIQUE <\/strong><\/p>\n Mais il serait alors sorti de l’habitat \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9 et du dispositif subventionn\u00e9. A l’arriv\u00e9e, le b\u00e2timent a pu se conformer aux normes Minergie, correspondant \u00e0 la norme Effinergie en France (2). Une belle performance \u00e9cologique, sans sacrifier au confort. \u00abAu niveau \u00e9nerg\u00e9tique, on est autonome \u00e0 50 %, gr\u00e2ce aux panneaux thermiques et photovolta\u00efques\u00bb <\/em>, explique St\u00e9phane. Le chauffage est assur\u00e9 par une chaudi\u00e8re collective \u00e0 granul\u00e9s de bois et tout est fait pour \u00e9viter les d\u00e9perditions de chaleur. \u00abAu final, on consomme de 40 \u00e0 50 % en dessous de la moyenne genevoise\u00bb <\/em>. Idem pour l’eau. Un Suisse consomme en moyenne 160 litres d’eau par jour. Un habitant de l’immeuble se contente de 70 litres. Qu’en est-il de la mixit\u00e9 sociale ? Car apr\u00e8s tout, une HLM, c’est bien fait pour les petits revenus. Et l\u00e0, l’immeuble est habit\u00e9 par des classes sup\u00e9rieures et marginalement par des classes moyennes. <\/p>\n TRI SOCIAL <\/strong><\/p>\n C’est bien l\u00e0 que le b\u00e2t blesse. Le processus d’accession effectue en soi un tri social s\u00e9v\u00e8re. St\u00e9phane le reconna\u00eet et le regrette : \u00abIl faut quatre ou cinq ans d’effort collectif et d’investissement pour voir advenir un tel projet. Ce sont plut\u00f4t les classes favoris\u00e9es, sinon financi\u00e8rement, en tout cas culturellement, qui peuvent se le permettre. C’est d’autant plus dommage que l’id\u00e9e de mixit\u00e9 sociale est une des pierres angulaires de ce type de projet.\u00bb <\/em> Roger, le d\u00e9put\u00e9 socialiste, estime, lui, qu’il faut montrer patte blanche. \u00abQu’importe la cat\u00e9gorie sociale. L’essentiel est d’\u00eatre dans une logique participative et associative.\u00bb <\/em> Certes, mais ces pratiques et modes de pens\u00e9e demeurent tr\u00e8s marqu\u00e9s socialement. Bobo ? Le vilain mot que voil\u00e0 ! Nathalie s’en d\u00e9fend. Mais faut-il davantage de mixit\u00e9 sociale dans l’immeuble ? \u00abNotre immeuble n’est pas tr\u00e8s grand <\/em>, r\u00e9pond-elle. Ce serait difficile \u00e0 g\u00e9rer. Pour moi, ce genre d’effort doit \u00eatre fait au niveau d’un quartier.\u00bb <\/em> St\u00e9phane s’en accommode moins bien et estime que c’est bien l\u00e0 la limite de l’exp\u00e9rience : \u00abIl faut vraiment faire un travail l\u00e0-dessus. Il faudrait envisager des appartements r\u00e9serv\u00e9s \u00e0 des personnes qui n’auraient pas contribu\u00e9 au long processus d’\u00e9laboration du projet pour int\u00e9grer des cat\u00e9gories plus populaires.\u00bb <\/em> <\/p>\n R.D. <\/strong><\/p>\n 1. A Lyon, Habicoop est n\u00e9 en 2005 avec pour objectif la promotion de l’alternative coop\u00e9rative. Elle s’inspire notamment de l’exp\u00e9rience suisse et d\u00e9fend \u00abla sortie du syst\u00e8me sp\u00e9culatif et la d\u00e9mocratie\u00bb <\/em>. Les programmes soutenus par Habicoop sont encore \u00e0 l’\u00e9tat de projet.<\/p>\n 2. Effinergie est une association fran\u00e7aise charg\u00e9e de promouvoir les constructions \u00e0 basse consommation d’\u00e9nergie.<\/p>\n Paru dans Regards <\/em>, n\u00b063, \u00e9t\u00e9 2009<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Comment r\u00e9pondre \u00e0 la crise immobili\u00e8re, \u00e0 la sp\u00e9culation, au manque de logement social, \u00e0 la pollution li\u00e9e au b\u00e2ti ? L’immeuble coop\u00e9ratif est un nouveau mode d’habitat \u00e0 l’encontre du slogan \u00abtous propri\u00e9taires\u00bb. 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